di Paolo Coletti
PERUGIA – Il recente intervento editoriale di Marco Brunacci su Umbria 7 ha riportato al centro del dibattito una questione cruciale per il futuro economico e urbanistico di Perugia: la proliferazione delle medie e grandi strutture di vendita e le conseguenze che questa dinamica può produrre sull’equilibrio commerciale della città. Da professionista che da quarant’anni opera nel settore della Grande Distribuzione Organizzata e nella sua filiera industriale, dei servizi e della tecnologia, ritengo che sia arrivato il momento di affrontare il problema senza pregiudizi ideologici e senza contrapposizioni tra grande distribuzione e commercio tradizionale. La questione è: quale modello di sviluppo commerciale è realmente conveniente per Perugia? E soprattutto, fino a che punto l’espansione delle superfici di vendita è compatibile con la dimensione demografica, economica e infrastrutturale del territorio? I numeri disponibili suggeriscono che sia necessaria una riflessione approfondita. Perché lo sviluppo commerciale non può essere misurato soltanto attraverso il numero delle aperture e i metri quadrati inaugurati, ma deve essere valutato in base alla ricchezza prodotta, all’occupazione generata e alla sostenibilità complessiva del sistema.
A Perugia non siamo semplicemente di fronte a una crescita dell’offerta commerciale. Siamo davanti a una dotazione di superfici della grande distribuzione che ha raggiunto livelli particolarmente elevati rispetto alla popolazione residente. Lo conferma lo studio dell’Agenzia Umbria Ricerche (AUR), pubblicato il 16 dicembre 2025, Dove va il commercio umbro: più grande distribuzione, più ristorazione, più online. I dati sono eloquenti: l’Umbria dispone di 711 metri quadrati di superficie della GDO ogni 1.000 abitanti, contro una media nazionale di 577. La provincia di Perugia raggiunge quota 733, mentre quella di Terni si attesta a 643. Ancora più significativo è il dato relativo ai supermercati: 347 metri quadrati ogni 1.000 abitanti in Umbria, contro i 236 della media italiana. La regione si colloca addirittura al primo posto in Italia per questo specifico indicatore. L’evoluzione degli ultimi vent’anni conferma la dimensione del fenomeno: tra il 2003 e il 2023 le superfici della GDO in Umbria sono aumentate del 135%, mentre quelle dei supermercati sono cresciute del 156%.
Non si tratta di mettere in discussione il ruolo economico della distribuzione moderna, che ha contribuito a migliorare i servizi ai consumatori, creare occupazione e rendere più efficiente il sistema distributivo. Si tratta piuttosto di chiedersi se questa espansione sia ancora proporzionata alle dimensioni della domanda. Il problema emerge soprattutto quando la crescita delle superfici commerciali non è accompagnata da un corrispondente incremento della popolazione e della capacità di spesa.
È una questione che riguarda direttamente anche l’organizzazione urbana di Perugia, dove alcune direttrici commerciali presentano già una forte concentrazione di strutture di vendita:
- Ponte San Giovanni, con una presenza commerciale particolarmente intensa in prossimità degli svincoli della E45 e con conseguenti criticità sulla mobilità;
- l’asse Pian di Massiano-Ferro di Cavallo, dove si sovrappongono diversi formati distributivi lungo una direttrice già fortemente utilizzata;
- San Sisto e l’area del polo ospedaliero, interessate da trasformazioni e insediamenti commerciali che richiedono un’attenta valutazione della compatibilità urbanistica e infrastrutturale.
La domanda da porsi non è quindi se Perugia abbia bisogno di nuove attività commerciali, ma se abbia ancora bisogno di aumentare indiscriminatamente la propria dotazione di superfici di vendita.
La teoria economica individua nella concorrenza uno dei principali strumenti per contenere i prezzi e migliorare l’efficienza del mercato. Ma questo principio non può essere interpretato in maniera semplicistica: moltiplicare i punti vendita non significa automaticamente aumentare i benefici per i consumatori. Quando la superficie commerciale cresce più rapidamente della domanda, il mercato può entrare in una condizione di sovradotazione. Il primo effetto è la progressiva riduzione della produttività commerciale, misurata attraverso la resa per metro quadrato, cioè il rapporto tra fatturato e superficie di vendita. Se una popolazione sostanzialmente stabile deve distribuire i propri consumi su un numero crescente di metri quadrati, i volumi medi di vendita dei singoli esercizi possono diminuire.
Le conseguenze sono facilmente comprensibili per chi conosce le dinamiche del settore:
- maggiore difficoltà nel sostenere i costi fissi di gestione;
- riduzione della produttività degli investimenti;
- crescente pressione sui margini operativi;
- intensificazione delle promozioni e della competizione sui prezzi;
- possibile cannibalizzazione tra punti vendita, anche appartenenti alla stessa insegna o allo stesso gruppo distributivo.
Non è detto che questa situazione produca necessariamente un aumento dei prezzi al consumatore. La concorrenza può infatti indurre le aziende a comprimere i margini e a intensificare le politiche promozionali. Ma un mercato sovradimensionato non garantisce automaticamente prezzi più convenienti. Può, al contrario, compromettere la sostenibilità economica degli investimenti e determinare una progressiva selezione degli operatori.
Il problema, dunque, non è soltanto quanto costa la spesa oggi, ma quale equilibrio economico sarà in grado di mantenere nel tempo il sistema distributivo. C’è un altro fenomeno che merita particolare attenzione e che dovrebbe entrare a pieno titolo nel dibattito sul futuro commerciale della città: la progressiva desertificazione della rete di vendita tradizionale. I dati dell’ultimo rapporto Confcommercio Città e demografia d’impresa, diffusi nel marzo 2026, sono particolarmente significativi.
Tra il 2012 e il 2025, a Perugia, le attività commerciali al dettaglio sono passate:
- nel centro storico, da 349 a 230, con una riduzione del 34%;
- nel resto del territorio comunale, da 1.252 a 996, con una diminuzione del 20%.
È una contrazione che riguarda non soltanto il centro storico, ma anche i quartieri e le aree periferiche. Naturalmente, sarebbe sbagliato attribuire questo fenomeno esclusivamente alla crescita della grande distribuzione. Sull’indebolimento del commercio tradizionale incidono anche l’e-commerce, i cambiamenti nelle abitudini di consumo, la riduzione della popolazione residente in alcune aree urbane, i costi di gestione e la trasformazione delle funzioni dei centri storici.
Tuttavia, la contemporaneità dei due fenomeni pone una questione che non può essere ignorata: da una parte una dotazione di superfici della distribuzione moderna particolarmente elevata, dall’altra una progressiva riduzione dei negozi che assicurano servizi quotidiani ai cittadini. Non siamo di fronte a una semplice trasformazione delle modalità di acquisto. È in gioco anche la funzione sociale ed economica del commercio di prossimità.
Un quartiere senza negozi perde servizi, occasioni di socialità, presidio del territorio e attrattività. Per le persone anziane, per chi non dispone di un’automobile e per le famiglie con difficoltà di mobilità, la presenza di esercizi commerciali vicini alla propria abitazione rappresenta un elemento concreto della qualità della vita. La questione, pertanto, non può essere lasciata esclusivamente alle dinamiche spontanee del mercato. Perugia e l’Umbria dispongono di un patrimonio distributivo e imprenditoriale di grande rilevanza.
Il territorio ospita realtà importanti come PAC 2000A Conad, con sede a Ponte Felcino, ed Eurospin Tirrenica, con sede a Magione. Sono imprese che rappresentano una componente significativa dell’economia regionale e che hanno sviluppato nel tempo competenze, occupazione e rapporti con il sistema produttivo. Proprio per questo sarebbe auspicabile che la loro presenza diventasse un elemento centrale di una strategia condivisa di sviluppo territoriale. Il punto non è stabilire se la grande distribuzione debba crescere oppure no. Il punto è capire quanto valore economico questa crescita sia in grado di generare e, soprattutto, quanto di quel valore rimanga effettivamente sul territorio.
Un nuovo insediamento commerciale deve essere valutato anche in funzione:
- della quantità e della qualità dell’occupazione creata;
- del coinvolgimento delle imprese e dei fornitori locali;
- delle opportunità offerte alle PMI agroalimentari umbre;
- dell’impatto sulla rete commerciale esistente;
- dei costi infrastrutturali, ambientali e sociali che possono ricadere sulla collettività.
La GDO e la distribuzione organizzata possono svolgere un ruolo fondamentale nella valorizzazione delle produzioni umbre, ma occorre passare dalle dichiarazioni di principio a strumenti concreti di collaborazione. Accordi volontari con le centrali distributive, programmi di qualificazione dei fornitori, percorsi di certificazione e spazi dedicati alle produzioni regionali potrebbero rafforzare il legame tra distribuzione moderna e sistema agroalimentare locale.
Non basta quindi misurare il successo di un insediamento attraverso il fatturato prodotto: bisogna chiedersi quanta ricchezza, quanta occupazione qualificata e quante opportunità imprenditoriali riesca effettivamente a generare. Il settore della distribuzione moderna sta attraversando una trasformazione profonda. Gli ipermercati di concezione tradizionale, progettati secondo modelli commerciali che hanno caratterizzato gli anni Novanta e i primi Duemila, devono fare i conti con cambiamenti strutturali nelle abitudini di acquisto e con una maggiore attenzione dei consumatori al rapporto tra prezzo, tempo e servizio.
Parallelamente, il format discount ha conosciuto una crescita importante, conquistando quote di mercato grazie a una struttura organizzativa più snella, a un assortimento selezionato e a una politica commerciale particolarmente competitiva. Ma anche questo modello non è immune dal rischio di saturazione.
Quando più punti vendita si concentrano nello stesso bacino d’utenza, senza che vi sia un adeguato incremento della domanda, si può innescare una competizione che finisce per redistribuire volumi già esistenti anziché generare nuova ricchezza. È importante, quindi, distinguere tra fatturato realmente aggiuntivo e fatturato semplicemente sottratto agli operatori già presenti. Un nuovo insediamento può anche aumentare le vendite di una determinata insegna, ma questo non significa necessariamente che abbia ampliato il mercato o prodotto un beneficio economico netto per il territorio. La cannibalizzazione commerciale non rappresenta un problema soltanto per le singole aziende.
Può tradursi in una dispersione degli investimenti, in una minore produttività delle strutture e in una progressiva difficoltà a mantenere livelli adeguati di redditività e occupazione. È un fenomeno che dovrebbe essere attentamente considerato prima di autorizzare nuovi insediamenti in territori già caratterizzati da una forte concentrazione commerciale. Le liberalizzazioni introdotte dal Decreto Bersani e successivamente rafforzate dalla normativa nazionale hanno modificato profondamente il sistema delle autorizzazioni commerciali, superando i vecchi meccanismi di contingentamento dell’offerta. Questo, tuttavia, non significa che le amministrazioni locali abbiano rinunciato alla possibilità di governare lo sviluppo del territorio. La Regione Umbria dispone di una normativa specifica, la legge regionale 13 giugno 2014, n. 10, Testo unico in materia di commercio, che individua nella programmazione commerciale e urbanistica uno strumento per garantire la concorrenza, la qualità dei servizi, la tutela del consumatore e il buon governo del territorio. In particolare, l’articolo 9 richiama la necessità di rendere compatibile l’impatto degli insediamenti commerciali di maggiori dimensioni con il contesto economico e territoriale. L’articolo 10-bis prevede inoltre oneri aggiuntivi per la sostenibilità sociale, ambientale e territoriale delle grandi strutture di vendita. Non si tratta quindi di reintrodurre divieti indiscriminati alle aperture o di ostacolare la libertà d’impresa.
Si tratta di utilizzare pienamente gli strumenti normativi disponibili, valutando gli insediamenti non soltanto per la loro conformità formale, ma anche per gli effetti complessivi che possono produrre sul territorio. Un’amministrazione comunale non dovrebbe limitarsi a esaminare ogni singolo progetto come se fosse un episodio isolato. Dovrebbe considerare l’effetto cumulativo delle autorizzazioni, la dotazione commerciale già esistente, i flussi di traffico, il consumo di suolo, la domanda potenziale e le ricadute sulla rete distributiva. Questa valutazione, inoltre, non può fermarsi ai confini amministrativi del Comune. Il sistema commerciale di Perugia ha una dimensione sovracomunale: il suo bacino d’utenza coinvolge una parte significativa dei comuni limitrofi e dell’area regionale che gravita attorno al capoluogo. Per questo la programmazione dovrebbe considerare i flussi effettivi di mobilità, gli spostamenti quotidiani dei consumatori e la distribuzione dell’offerta commerciale nell’intera area vasta.
Ragionare soltanto sulla popolazione residente nel territorio comunale rischia di restituire una fotografia incompleta del mercato e di sottovalutare gli effetti cumulativi delle scelte localizzative. C’è poi un aspetto che merita maggiore attenzione: il costo pubblico delle nuove localizzazioni. L’apertura di una grande struttura può richiedere interventi sulla viabilità, nuove rotatorie, adeguamenti infrastrutturali, reti di servizio e opere per la gestione delle acque. A questi si aggiungono gli effetti sul consumo di suolo, sull’ambiente e sulla mobilità. È necessario distinguere con chiarezza quali costi siano sostenuti direttamente dagli operatori e quali, invece, finiscano per gravare sulla collettività. La convenienza di un nuovo insediamento non può essere valutata soltanto sulla base degli investimenti privati e dei posti di lavoro annunciati: deve tenere conto anche del bilancio complessivo dei benefici e dei costi per il territorio.
È proprio questa la differenza tra una politica che si limita ad amministrare le richieste degli operatori e una politica che governa lo sviluppo economico e urbanistico della città. Il futuro di Perugia non può essere affidato alla contrapposizione tra grande distribuzione e piccoli commercianti.
Serve una visione più ampia, capace di coinvolgere amministrazione comunale, operatori della distribuzione moderna, associazioni di categoria, imprese locali e rappresentanze dei lavoratori. La proposta è quella di costruire un vero e proprio Patto d’Area per il commercio, fondato su alcune direttrici strategiche.
Pianificazione commerciale e rigenerazione urbana. Privilegiare il recupero delle strutture esistenti e delle aree dismesse rispetto al consumo di nuovo suolo, valutando ogni nuovo insediamento in relazione alla dotazione commerciale già presente e alla domanda effettiva dell’intero bacino d’utenza.
Sostenibilità della mobilità e dei costi infrastrutturali. Sottoporre i nuovi interventi a valutazioni rigorose dell’impatto sul traffico e sull’accessibilità, soprattutto nelle aree che presentano già criticità infrastrutturali. Le opere necessarie a rendere sostenibili le nuove localizzazioni devono essere individuate e quantificate preventivamente, evitando che costi impropri vengano trasferiti sulla collettività.
Valorizzazione della filiera agroalimentare umbra. Promuovere accordi con le grandi realtà distributive per favorire l’ingresso e la presenza continuativa delle produzioni regionali nei punti vendita, sostenendo le PMI e le filiere locali.
Tutela e rilancio del commercio di prossimità. Utilizzare gli strumenti urbanistici, fiscali e di incentivazione disponibili per favorire la presenza di negozi e servizi nei quartieri residenziali e nel centro storico. In questo quadro, i Distretti del commercio possono diventare uno strumento concreto di collaborazione tra pubblico e privato, per restituire vitalità agli spazi urbani e contrastare la desertificazione commerciale.
Valutazione degli effetti economici e occupazionali. Introdurre un sistema di monitoraggio che consenta di valutare nel tempo gli effetti dei nuovi insediamenti sulla produttività commerciale, sull’occupazione, sulla rete distributiva esistente e sulla qualità dei servizi per i cittadini. Particolare attenzione dovrebbe essere riservata alla distinzione tra nuova domanda generata e consumi semplicemente trasferiti da un esercizio all’altro.
Un Osservatorio permanente sul commercio dell’area vasta. Mettere a disposizione di istituzioni, imprese e parti sociali uno strumento condiviso di conoscenza e analisi, capace di aggiornare periodicamente i dati sulle superfici commerciali, sulle aperture e cessazioni delle attività, sull’occupazione, sulla produttività, sui flussi di mobilità e sull’evoluzione dei diversi bacini d’utenza. Solo attraverso una lettura continuativa e documentata del sistema sarà possibile valutare gli effetti delle decisioni e correggere, quando necessario, le politiche adottate.
Non si tratta di fermare il mercato, ma di evitare che lo sviluppo di una sua componente finisca per indebolire l’intero sistema economico e urbano. Perugia non ha bisogno di moltiplicare all’infinito i propri metri quadrati di vendita. Ha bisogno di un sistema commerciale equilibrato, moderno, competitivo e capace di generare valore per l’intera comunità. La vera sfida non è stabilire quanti supermercati possano ancora essere costruiti, ma quale modello economico, sociale e urbanistico vogliamo lasciare alla città.
Perché il successo del commercio non si misura soltanto da quanto vende, ma anche da quanta ricchezza produce, da quanti posti di lavoro qualificati crea e da quanto contribuisce alla vitalità del territorio in cui opera.
È su questa prospettiva che dovrebbe aprirsi un nuovo confronto tra istituzioni e mondo economico. Un confronto che non abbia come obiettivo la difesa di interessi contrapposti, ma la costruzione di un nuovo patto per il futuro commerciale di Perugia e dell’intera area vasta che gravita attorno al capoluogo regionale.
